A legislação federal que dispõe sobre Incorporações Imobiliárias é a Lei 4591/64, que dispõe sobre todas as regras para que incorporadores, que podem ser pessoas físicas ou jurídicas possam registrar empreendimentos em cartórios de imóveis e vender frações ideais deste empreendimento ainda na planta aos interessados.

Trata-se de uma operação de risco elevado, devido ao longo prazo entre planejamento, licenciamentos, execução e maturação e, portanto, exposto e sujeito as intempéries no cenário econômico, político e conjuntural brasileiro e global.

Podemos dizer que o incorporador planeja o empreendimento contando com três “dinheiros”, ou fonte de recursos.

O primeiro é o “dinheiro” dela, incorporadora, conhecido como recursos próprios colocados no risco do negócio. O segundo “dinheiro” é o resultado da venda das unidades, geralmente a entrada e os valores não financiáveis pelos bancos (mais ou menos 20% do valor de cada unidade). E finalmente o terceiro “dinheiro” é o financiamento do Banco, que pode surgir em dois momentos, primeiramente injetado na produção do empreendimento, como parte do custo total do projeto e posteriormente no financiamento aos interessados que compraram unidades do incorporador via contrato de compra e venda (os outros 80%).

O planejamento de cada empreendimento leva em conta a utilização de cada “dinheiro”, caso a caso, em proporções diferentes. O melhor negócio para o incorporador, claro, é o que apresenta menor exposição (utilização de seu “dinheiro”) antes dos resultados de venda ou do financiamento bancário com taxas subsidiadas (menores que o custo de oportunidade se seu próprio “dinheiro”).

Em quase a totalidade dos empreendimentos são utilizadas duas modalidades de financiamento a Produção (financiamento para a incorporadora/construtora)

O Plano Empresário, mais disponibilizado por bancos privados, que analisam risco de crédito de cada projeto (Project finance) e estudam aprovações com obras em torno de 15% executadas de seu cronograma e vendas acima de 30% com contratos devidamente assinados. O funding neste caso são os recursos de poupança ou LCI. O custo da operação é de mercado, sem subsídio e geralmente fica em torno de 50% do custo de obra total. Pelas características da operação, o risco quase exclusivo é do incorporador pois o banco entra quando o empreendimento está praticamente equalizado.

O Apoio a Produção é a outra modalidade, disponibilizada pelos dois bancos federais (Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal). No caso da Caixa, que detém quase 70% do share do crédito imobiliário total, analisa-se o risco da empresa (sempre ancorada em uma construtora) e estabelece-se limites para operação em determinados projetos da incorporadora/construtora. Esta pode apresentar o projeto para estudo, ainda na planta, propondo um plano de negócios para venda das unidades incorporadas. Esta modalidade teve crescimento acelerado com a implantação do Programa Minha Casa Minha Vida, desde 2009 e culturalmente o mercado acreditou e entendeu que se tratava de uma linha exclusiva para o programa habitacional. No entanto, esta linha esta disponivel para outras faixas de renda, inclusive com os mesmos funding da outra linha (SBPE, LCI).

A grande vantagem da segunda opção é que o incorporador/construtor repassa os clientes que compraram unidades ainda na planta, logo no inicio do ciclo. As contratações com o banco ocorrem quando a premissa do custo fechado é atingida, mediante utilização de recursos de financiamentos pessoas físicas, utilização de saldos de FGTS (caso as pessoas se enquadrem nas regras de aquisição de moradia) e subsídios governamentais e outros recursos. A partir deste momento, do custo coberto com vendas o empreendimento passa a ter a situação financeira equalizada e, portanto, diminui risco para todos os participantes. O Banco apoia o empreendedor desde o projeto.

O contrato com o banco tem poder de escritura e assim reconhecido, é levado a registro com garantia de alienação fiduciária de coisa imóvel.

No quadro abaixo as principais diferenças entre as duas modalidades:

Verifica-se que os volumes acentuados de distratos ocorrem na fase entre o lançamento do empreendimento e o repasse das unidades ao banco, quando os clientes assinam contratos com a incorporadora e estão mais sujeitos aos cancelamentos, motivados pela crise econômica, desemprego acentuado ou por simples frustração de compradores no processo de valorização do imóvel. Os números de distratos levaram as grandes incorporadoras a prejuízos recordes e a insolvência de grandes conglomerados. Estima-se que 40% de todas as vendas foram canceladas por motivos diversos e por interpretações jurídicas diversas, apesar do regramento da lei 4591/64 estabelecer que os contratos são irrevogáveis e irretratáveis.

Como este processo carece ainda de regulamentação e até que se resolva com segurança jurídica para as partes, fica recomendável aos incorporadores/empreendedores que procurem montar suas operações utilizando a modalidade Apoio a Produção, mesmo que este entenda que seu público-alvo (de outras rendas que não MCMV) não esteja preparado para contratar com o banco ainda na planta. Queremos crer que se trata de limitação cultural mais relacionada aos próprios empreendedores ou aos seus parceiros vendedores. Tratado de forma completa o tema e abordando todas as condicionantes aqui abordadas, só existem vantagens para todas as partes do negócio.

Diferenças das duas modalidades para o comprador pessoa física:

Concluindo, num cenário de incertezas do qual estamos vivenciando no Brasil, é importante para vendedores e compradores atribuir maior previsibilidade possível nos planos de compra e venda e principalmente promover segurança jurídica as partes. Desmistifiquemos, portanto, o mercado vendedor e comprador, adotando a modalidade Apoio a Produção como favorita neste momento.

Marcos Fontes é economista da IBE-FGV especialista nas áreas de Finanças e Imóveis com ênfase em crédito imobiliário e construção civil.